戴德梁行：2023年度苏州写字楼市场调整 承压前行布局求变

苏州，2024年1月17日——享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行对2023年度苏州写字楼市场作出分析和解读。全年苏州写字楼市场有多个项目集中上市，整体市场供过于求，伴随需求端的收缩，市场承受一定的压力，并在调整中不断前行。

写字楼租赁市场：高品质项目供应高峰，整体市场面临多重变化

全市今年各板块尤其是工业园区新增供应加码，全年新增供应29.91万方，同比增长36.56%，代表项目包括新型研发办公产品如南岸新地、环普苏桐112、中欧总部大厦，标准办公产品如湖东中海大厦、狮山金融创新中心。伴随新增供应的增加，全市净吸纳量也有所恢复。全年累计净吸纳量录得17.98万方，同比增长17.84%。其中新型研发办公类产品成交活跃，总成交量占据半壁市场，也保证了在大量新项目入市的情况下，依然保持了整体空置率的平稳，年终录得空置率18.09%。

统计范围：全市各板块甲级写字楼和新型研发办公楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2023Q4

市场供应的过剩和需求的收缩迫使业主采用更为积极的策略应对。一些新上市项目采用激进策略，推出特价房优惠推动项目快速去化。部分核心区高品质存量项目也开始主动降低租金，或者提供更长免租期，以价换市，吸引承租能力较高的战略新兴产业客户和高端商务服务客户。在这样的市场背景下，苏州全市租金有所下滑，年末录得平均租金报价74.19元/平方米/月。

统计范围：全市各板块甲级写字楼和新型研发办公楼；数据来源：戴德梁行项目及企业服务部；数据截止：2023Q4

从成交行业结构来看，电子信息科技、专业服务、金融全年租赁表现活跃，仍是苏州租赁市场成交主力，成交数量占比分别为28%，22%和21%。

从大面积成交来看，新能源、集成电路等战略新兴产业类客户表现较强的承租能力，实现量价双优，全年录得多个整层成交。部分国资金融寿险、专服律所等高承租能力企业在下行市场环境下抓住议价优势，设立总部或搬迁至更高品质楼宇中，录得多层成交。另外，联合办公、创新中心也抓住市场下行带来的机遇，新设搬迁相对活跃。

写字楼销售市场：供应端收缩，成交价格下滑

2023年全年销售上市面积大幅收缩，上市代表项目包括龙湖中心、中信玖著云庭A座、狮山金融创新中心3号楼，累计上市销售面积13.15万方，同比下降61%。需求端也同步下降，累计成交18.24万方，同比下降29%。成交价格小幅上涨7%，年末录得15737元/平方米。

整体市场以去化存量为主，需求端仍较为疲软，未来预计将面临较长去化周期。值得注意的是，全市今年实现多个大宗成交，包括龙湖中心、中信玖著云庭A做整栋成交等。同时也看到，以星河WORLD数创港为代表的低密度小独栋产品，今年依然受到市场热捧，销售去化状况良好。

戴德梁行华东区项目及企业服务部高级助理董事袁晓玲表示，在全球经济环境面临多重不确定因素的背景下，市场将长期在调整中不断前进。未来大体量集中供应也将推动整体市场竞争进入白日化阶段。这些市场趋势将促使政府、开发商全方位下场，加大政策扶持力度，采用更积极的产业招商策略，在逆境中谋发展，推动产城发展达到新的高度。同时也看到，伴随Z时代用户的不断增加，需求端也在绿色生态、社交空间、人性化配套，灵活办公等方面提出更多元化的要求。这也将推动未来项目向品质化、个性化和IP化方向发展。

戴德梁行大中华区可持续发展服务助理董事卜硕发布了题为ESG如何赋能资产实现可持续发展的专业报告：随着全球环境及气候问题日益突出，可持续发展已经成为不动产行业关注的焦点。聚焦写字楼市场，ESG（环境、社会和治理）已经成为优质项目的重要衡量标准。与此同时，良好地ESG披露和参与也为业主及租户带来多重价值。

越来越多的商办写字楼开始重视ESG，探寻属于项目独特的绿色发展之路。通过采取绿色建筑认证、节能减排、建造活力社区等措施，降低碳排放和能耗，推动区域可持续发展。2023年有多个写字楼项目及物业资产包通过GRESB（全球房地产可持续性标准）评级展现了亮眼的可持续发展表现，也进一步推进了不动产行业的可持续发展进程。预计未来会有更多的企业加入ESG实践的行列，推动市场整体向可持续发展转型，实现可持续发展的目标。

戴德梁行苏州公司副总经理杨婕表示，2023年苏州市场承压迎难而上，全年主要经济指标保持全国前列，创新驱动发展取得显著成效，贸易结构发生重要变化、投资结构持续改善。产业创新对现代产业的赋能作用不断凸显，传感器、光伏电池、智能手机、医疗仪器设备及器械等高技术产品产量持续快速增长。在国家提出“整合科技创新资源，引领发展战略性新兴产业和未来产业，加快形成新质生产力“的趋势背景下，未来苏州市场的发展也应主动迎接科技创新发展机遇，前瞻布局类脑智能、量子信息、基因技术、未来网络、深海空天开发、氢能与储能等未来产业，从政策、营商、载体、运维等多方面，布局“新制造”、发展“新服务”、培育“新业态”，打造苏州特色的“新质生产力”，构建未来市场新的增长极。。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文总结，2023年戴德梁行荣膺苏州市招商合作伙伴，我们很荣幸在多年深耕区域市场后受到政府肯定。期待2024我们在促进外资产业、繁荣楼宇经济、服务资本市场评估与尽调、为片区开发提供定位服务等多方面继续服务好苏州各界客户，助力苏州迈向综合性全球城市。