人口红利不再 新政过后房企还须自我救赎

“330新政”落地一周,楼市多项数据一片飘红,尤其一线城市表现抢眼,北京新建住宅成交量同比增长都近两倍了。于是唱多之声不绝于耳。然而本君以为,现在的中国楼市已是日过中天,萎靡是大势所趋。新政只能给楼市片刻欢愉,房企们最终还是要靠自己。

“330新政”落地一周,楼市多项数据一片飘红,尤其一线城市表现抢眼,北京新建住宅成交量同比增长都近两倍了。于是唱多之声不绝于耳。然而本君以为,现在的中国楼市已是日过中天,萎靡是大势所趋。新政只能给楼市片刻欢愉,房企们最终还是要靠自己。

人口红利消失 新政治标不治本

住房市场与人口结构之间有着密切的关系。如果一个城市或一个国家在某个时间段需要买房子的年轻人很多,那么这个城市或国家的住房需求就旺盛。反之,当一个城市或国家的老年人口所占比重迅速增加时,其房地产市场一定会陷入低迷。

1984年至1987年,是中国人口出生的一个高峰期。这批人,在中国楼市的黄金十年里,充当了买房的主力。然而,随着时间推移,人口红利消失,其所带来的巨大刚性买房需求也随之减弱。楼市库存上涨,出清周期变长。因此中国房地产已经失去了根本的驱动力。

“330新政”只是放松了部分贷款、契税政策,却没有解决根本的刚需不足的问题,因此顶多只能带来昙花一现式的美丽,却不能从根本上扭转中国房地产的颓势。

此外,“330新政”主要推动的是改善需求,主要有益于由于发展早而积累了很多改善需求的一二线城市。而占据中国城市主力的大量三四线城市,却并未能充分享受新政的红利。

转型还是灭亡?选择权在房企

房地产从黄金时代到白银时代,只是告别暴利和高速增长,却不是彻底消亡。现今的房企们,也不是死路一条,而是狭路相逢勇者胜。那些积极改变和适应形势的房企,才能在大浪淘沙中存活。也唯有这样的主动积极的改变,才对楼市的长足发展真正有利。

以前,只要有钱盖房子,就能赚;现在,要有钱盖出好房子,还要会卖,才能赚。那些趁着楼市火爆一起吃大锅饭的小房企们,已经力不能支,陆续倒下。不甘倒下的房企们正在营销、产品、运作模式等各个方面积极转型。

上个月,方兴地产联合淘宝网、余额宝等阿里系产品推出“上帝淘金季”大型网络购房活动,用互联网思维颠覆了传统电商模式。而在方兴之前,万科、蓝光、保利等一众房企,早已通过各种方式,在拥抱互联网。

万科作为国内房企的龙头,在转型上也一直走在同辈前列,除了拥抱互联网,还在积极玩轻资产小股操盘和开发全民经纪人,而在极小户型产品线的拓宽上,也一马当先。

恒大在多元化,万达在转服务,龙湖绿地在搞合伙人……存量房时代的房地产界,真个儿一片八仙过海,各显神通。

所谓“穷则变,变则通,通则久”,在各种各样的变革转型中,房企们也越来越注重营销与客户,这一切所带来的去粗取精的过程,将使得房地产市场从病态走向健康和强壮。

每一次的行业下行,都是一次优胜劣汰的过程。对房企自己,是一次检验的机会;对购房者,则是一次享受升级产品服务的机会。我们期待并享受这种阵痛。

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