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苏州“联合开发”大行其道 开发商们打的是什么“算盘”?

2019-05-16 09:54:05 来源: 网易房产苏州 举报
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当股市震荡、经济不景气的时候,人们对投资的选择会更加慎重。而作为不动产的房地产行业,往往是很多人心中“保险”的投资方式。但是,投资必然有风险,动辄几百万的房产,购房者在购入之前必然考虑种种因素。其中一个因素,就是品牌。

也确实,各大房企都有自己擅长的领域以及自己的优势。但是,近年来,关注苏州市场的人会发现,新盘越来越多的采取“联合开发”的模式推出,常常会集各家所长。那么,到底是什么原因让“联合开发”模式在苏州大行其道呢?

苏州地价高 房企独立开发压力增大

2015年下半年的一场土拍,多个区域的楼面单价被刷新,溢价率甚至超过200%,自此开启了苏州地价上涨的“水龙头”。虽然,政府出台了一系列措施遏制地价,稳定楼市。但是,这也仅仅使地价不再疯狂上涨,维持在了当时的水平。

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高地价会推动房价的上涨,同时也会增加开发商的开发压力。在期房销售居多、地价低的时候,很多开发商都会采取高周转的模式获利。但是,当前苏州很多地块都要求现房销售,无疑对开发商的资金周转能力提出了更高的要求。

也就是说,能够独立承担一个高地价项目开发的地产商,不仅要有雄厚的资金,更要有承担项目开发周期、销售周期延长等带来的大量资金长时间“积压”的压力以及风险。目前,市场上已经出现地产商由于某个项目高价拿地,占用大部分资金,使得出现巨大的经营风险的情况。

在这一系列因素的共同推动下,“联合开发”似乎成为了最为保险、获益最多的模式。那么,这种模式有什么利弊呢?

减小房企资金压力 各取所长打造项目

目前苏州市场联合开发有两种形式,一种是在拿地时就采取两方联合的方式,共同拿下一宗地;另一种是以一方的名义拿地,后期采取联合开发的模式。那么,这种“联合”的模式,到底有什么优势呢?

苏州“联合开发”大行其道 开发商们打的是什么“算盘”?

首先,如果在拿地前,几家房企就已经决定联合开发。那么必然,在土拍上,竞争的房企数量会减少,竞争压力减弱,地价被“抬高”的风险降低,房企更容易以较低的价格成交,有利于减少拿地成本。

其次,几家开发商共同开发一个项目,相当于将成本分摊,可以减少各家房企的资金投入,减少企业周转资金压力。同时,还有利于房企分散投资,可以将有限的资金注入到多个项目,降低投资风险,实现企业利润最大化。

联合开发对开发商而言,也有利于彼此取长补短,将项目开发做到极致。比如,擅长营销的地产公司就负责营销这块,擅长户型设计、产品打造的公司负责产品部分,旗下有优质物业的公司则负责物业部分等。以这样的形式,将彼此的优势发挥到最大,很大程度上规避了在项目开发、营销过程中的“雷区”,提升产品质量和项目利润。

所需审批流程增多 项目整体运行效率减慢

房企选择联合开发的模式,也就意味着项目的各种事项需要经过各方的商议才能最终决定,很容易造成人事冗杂、权责不清的情况。这时候,考验的就是各家房企之间的默契程度。

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其中,最复杂的问题则是涉及到的财务问题。比如,在进行项目经费申请的时候,所需要的审批流程可能会更复杂,所需要的时间也会更长。这对于需要赶营销节点的项目而言,无疑有带慢项目整体运行效率的风险。

值得注意的是,当下,选择联合开发的多为民营房企,很少有国企、央企参与。一方面,是由于国企、央企自身性质的原因,其本身资金实力较为雄厚;另一方面,也是因为其性质,联合开发很容易导致“国有资产”的混乱,不利于各项统计。因而,国企、央企很少出现在“联合开发”的名单中。

苏州限售政策出台后 未来开发模式走向何方?

联合开发模式的出现主要来自于苏州的“高地价”,是房企在当前的市场环境下,为了生存,顺应形势做出的选择。为了维护房价稳定、国民经济持续、健康增长,政府也出台了一系列政策引导楼市的发展。

511日下午,苏州市政府出台了关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见。其中,明确规定:即日起,苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;工业园区全域二手房,限售5年。

苏州“联合开发”大行其道 开发商们打的是什么“算盘”?

同时,也调整了土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定制调整为区间设置。总结来讲,就是从原来的超过市场指导价10%需要现房销售调整为超过市场指导价5%-10%需要现房销售;从竞价超过市场指导价25%进入一次性报价区间调整为超过市场指导价10-25%进入一次性报价区间。

这是政府控制苏州房价过快增长、遏制楼市炒房客的重要举措。同时,也从源头上遏制地价,将成交价格控制在合理范围内。同时,将定值调整为区间设置,也给了政府更多的宏观调控空间,有利于苏州楼市的稳定、健康发展。

但是,要注意的是,对地价的限制并不意味着地价会大幅下滑,更多体现在“维稳”层面。而从苏州今年几场土拍以及存量地块的情况来看,未来苏州拿地成本仍会维持在一定的高位,开发商的开发成本依然很高。在这种情况下,未来“联合开发”模式或仍为主流。

周洁 本文来源:网易房产苏州 责任编辑:周洁_SZ11
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