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2018年终盘点土拍园区篇:奥体成出让热门板块 苏高新斩获两宗宅地

2018-12-19 11:23:46 来源: 网易房产苏州 举报
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2018年苏州土拍市场,用一个词形容则是“理性”。而被称为苏州“高大上”区域的园区,由于开发较早、发展较为完善等原因,其可开发用地相对稀缺,这种土地“匮乏”的状况在今年土拍上也表现的尤为明显。

园区挂牌出让5宗地块 成交最高楼面价26019/

根据网易房产苏州站统计,2018年园区共挂牌出让5宗经营性用地。其中,4宗地块已经成功出让,另外一宗苏园土挂(201805号地块正在挂牌中。根据出让公告显示,该宗地块位于苏州大道北、思安街东,为商服、城镇住宅(酒店式公寓)用地。

2018年终盘点土拍园区篇:奥体成出让热门板块 苏高新斩获两宗宅地

在已出让的4宗地块中,1宗为医疗用地,3宗为涉宅用地。而在3宗涉宅用地中,由万科以5594/㎡竞得的苏园土挂(201802号地块则为商服、城镇住宅(酒店式公寓)用地。另外两宗纯住宅用地均被苏高新地产拿下,位于星塘街东、朝阳路南的苏园土挂(201803号地块成交楼面单价23227/㎡,溢价率25.5%;位于钟南街东、港田路北的苏园土挂(201804号地块成交楼面单价26019/㎡,溢价率29%,其中04号地块也是今年园区土拍成交楼面单价最高、溢价率最高的宅地!

总的来说,今年园区土拍无论是成交楼面单价还是溢价率,与其他区域相比,都显得相对“低调”,当前园区最“贵”的地块仍为由中铁建竞得的苏园土挂(201604号地块。

奥体板块成房企新的“必争地” 苏高新地产今年首进园区

2018年终盘点土拍园区篇:奥体成出让热门板块 苏高新斩获两宗宅地

园区的发展从湖西开始,打造了金鸡湖商圈,当前发展已经十分成熟,可开发地块极少。而今年,这里则“罕见”的有一宗地块出让,即为由万科竞得的苏园土挂(201802号地块。值得一提的是,该宗地块是原来的左岸商业街用地,后来左岸商业街拆除后,进行了再次出让,才让湖西有地块在土拍上出现。

2018年终盘点土拍园区篇:奥体成出让热门板块 苏高新斩获两宗宅地

而今年园区出让地块最多的区域则为当前大热的奥体板块,2宗纯住宅用地苏园土挂(201803号、04号地块均位于该板块内。该板块周边有苏大附属儿童医院、园区外国语学校等多项成熟配套,片区内有路劲主场、路劲澜山澜、中海上东区等多个小区。同时,随着今年奥体中心的投入使用,其板块价值更加凸显。

2018年终盘点土拍园区篇:奥体成出让热门板块 苏高新斩获两宗宅地

从房企来看,02号地块是万科继万科玲珑东区售罄后,再一次回归园区拿地,或打造商业、公寓产品;对于深耕新区的苏高新地产来说,今年是其首次在园区拿地,并且一下落了2子,进一步扩展了在苏城的布局。

区域成交楼面单价“低调” 新房、二手房市场“高调”

纵观苏州当前的地价,姑苏区、狮山板块等热门区域,大多数地块成交楼面单价均在3/㎡以上,而由中铁建竞得的姑苏区地块楼面单价更是高达43167/㎡。在这样的市场状况下,作为苏州“一地难求”的园区,其土拍市场却十分“低调”,当前最贵的地块楼面单价仅为27757/㎡。

2018年终盘点土拍园区篇:奥体成出让热门板块 苏高新斩获两宗宅地

从市场供求上看,园区土拍拍出这样的价格,是不符合“行情”的。但是如果仔细查看地块出让限制条件,就可以发现,这种现象主要源于两点。一方面是政府对地价的限制,以及后期销售时对价格的限定,压缩了开发商的盈利空间,让一些房企望而却步;另一方面,则是地块开发条件较为“严苛”,或需要现房销售,或需要建设众多公共配套等,对房企的开发、销售、资金等多方面提出了较高的要求,使得有能力开发的房企数量锐减。这些多方面的原因,造成了园区宅地楼面单价处于3/㎡以下的现状。

2018年终盘点土拍园区篇:奥体成出让热门板块 苏高新斩获两宗宅地

但值得关注的是,虽然土地市场较为“低调”,但园区的新房、二手房市场则“高调”的多。拿新房市场来说,受到政府备案价的限制,像白塘壹号、苏州中心、九龙仓国金中心等项目的备案价均处于偏低的水平,其开盘价格均在3-4/㎡左右。这样的价格,相比于周边二手房市场4/㎡以上的房价,性价比极高。从而导致这些项目一经推出,就受到购房者的争抢,甚至不惜排长队进行预约,在苏城市场真正掀起了一阵“抢房潮”。

众所周知,园区的教育配套、商业配套等在整个苏州大市来讲,都属于上乘。受此影响,其不受限制的二手房房价一路飙升,特别是一些知名学校的小区更是身价倍涨,有的甚至在5/㎡的高位,其周边在售楼盘价格也基本在4/㎡以上。

从种种迹象看,当前园区市场呈现“两重天”的状况。土拍市场“低调”,新房市场“受追捧”,二手房市场价格居高不下。可以想见,随着新房市场的不断去化,二手房市场或更热。2018年即将走到尾声,土拍的平淡已经是不争的事实。那么,明年是否会有新的变化?我们拭目以待!

周洁 本文来源:网易房产苏州 责任编辑:周洁_SZ11
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