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调控政策密集出台,各城市房价为何高烧不退?

2018-05-14 10:22:43 来源: 平说财经
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进入2018年,全国各地楼市出台密集的调控政策。据统计,全国发布的楼市调控政策数量已超过115个。一季度楼市调控政策共计发布76次。4月份,发布楼市调控政策达33个,其中25个城市发布了调控政策,海南、北京、杭州等城市更是多次发布楼市调控政策。

从新政发布城市来看,从去年集中在一二线城市,向三四线城市转移,覆盖面越来越大。从政策手段来看,各地房地产调控政策不断升级,除了限购限贷限价,已有60个城市采取了限售政策,还有7个城市推出了房源摇号政策。

但就是在如此严密的房地产调控之下,很多城市楼市依然火爆。数据显示,一季度70个城市中有55个城市环比依然是上涨的。东北边境小城丹东房价两天暴涨57%,吓得开发商临时封盘。

还有炒房团在短期内将三线城市房从炒高两三倍,令人不寒而栗。近日,杭州177套房源近3000人参与摇号,中签率仅有6%,各热点城市房产“供不应求”局面依然明显。

现在可能很多人感到迷惑,明明是中国房地产调控已经进行得轰轰烈烈,各级政府都下了很下的决心,“房子不是用来炒的,而是用来住的”各方已达成共识,为啥在房地产调控政策承压之下,热点城市的房地产还是依然火爆呢?

调控政策密集出台,各城市房价为何高烧不退?

平心而论,一线城市的房地产的确已经降温,从一季度70个主要城市房价下跌的城市主要是北京、上海等东部沿海城市。与此同时,北京、上海、深圳等一线城市的新房和二手房价格已经连续十几个月小幅下跌。而当前楼市依然火爆的城市主要还是二三线城市。那么,这些城市为啥会如此在密集的调控政策下,悠然走着独立行情呢?

首先,由于地方政府对新房进行限价令,导致开发商推新盘的速度放缓,于是房地产出现供需失衡的情况,现在很多城市的购房者像股民一样买房要进入“摇号程序”。据报道,今年3月初,成都400套房源有5万多人参与摇号;4月19日,西安2700套房源5千人参与摇号;5月7日,杭州177套房源近3000人参与摇号。

从表面上看,各地的摇号新政好处多多,广大群体也积极响应:其一,在政府部门的监督之下,杜绝了不良开发商乱收“号子费”、“车位费”等乱象;其二,在房产市场上建立公平、透明的环境。要买房无需凭关系,老幼无欺都可获得平等机会。三是,被摇号抽中的人都可用公积金贷款买房。

但问题是,摇号新规出台后,将会使那些原来并不需要购房的人,都拖到了购房群体中来,从而变为刚性需求,因为没有人愿意放弃政府给予的摇号这个权利,就连杭州98岁的老奶奶也不忍放弃机会。在这样的情况下,杭州的新房供应紧张问题不可能得到缓解,而且房价还有上涨的风险,当地楼市能不火吗?

调控政策密集出台,各城市房价为何高烧不退?

再者,二线城市的抢人才活动,让各色人才目不暇接。目前各城市为了实现自身的功能定位,为了实现更好的跨越式发展,纷纷推出了引进人才政策,吸引人才流入。因为城市的竞争,是人才的竞争。各城市通过户籍直接落户、积分落户、住房补贴等政策来吸引人才,也增加了各城市人才住房的需求。

西安市从3月22日开始,人才落户政策升级,全国在校大学生凭学生证和身份证,在线即可办理落户。仅4天时间,西安共迁入落户人口近1.7万人。广州早在2017年12月就发布了高层次人才认定、保障以及培养政策。计划在5年内投入15亿元,对经认定的广州市高层次人才给予住房保障、子女入学、配偶就业等方面的优厚待遇。

热点城市放开了对人才引入的门槛,使人口由原来的小幅流入,变成大幅涌进。不仅引进了大量外来人才,也提高了城市的知名度,而且还引来了大量的投资性购房需求,还加快了城市房地产去库存,在房地产调控政策变相放松的情况下,当地楼市能不火起来吗?

最后,三四线城市前些年就就推出棚户区改造,而从去年开始进行货币化安置计划。地方政府先拿棚户区作为抵押品,向国开行贷款,而国开行把大量资金放贷给地方政府,由地方政府将资金下发到棚户区居民的手中,让拆迁的居民在附近自己选择落户房源。

一时间,把原本不需要买房的人,都变成了刚性群体,并且还赋予了其强大的购买力,虽然这对于去库存有利,但是棚户区改造,货币化安置点燃了当地房地产疯狂的烈焰。

不过,我们认为这样的棚户区改造,货币化安置的模式很难执行得下去。因为地方政府的钱是向银行借的,借了之后再发给棚改居民,而棚改居民拿这个钱去买房,会推高周边地区的房价,而高房价又使得地方政府在下一轮棚改中,必须向国开行贷出更多的资金,如此恶性循环下去,必是难以持续的。

调控政策密集出台,各城市房价为何高烧不退?

一边是如火如荼的房地产调控密集出台,一边楼市却像“打不死的小强”屹立不倒,甚至还呈现越调越热的现象。这说明国内房地产已到了“天欲令其灭亡,必先让其疯狂”程度。而随着房地产调控政策,由一二线城市向三四线城市转变,以及长效机制跟进,多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的建立,各城市住房市场会逐步回到供需平衡局面,房地产终将会从高烧中冷却下来。

陈迪 本文来源:平说财经 责任编辑:陈迪
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