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南京地王崩盘警醒苏州楼市 地王路在何方?

2018-01-04 14:35:52 来源: 网易房产苏州
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2016年被业内称为“史上最可怕的地王年”,这一年,土地市场呈现高总价、高单价、高溢价率的“三高”特点, 30 多个城市诞生了约 340 宗单、总价地王,数量创历史新高。

2017年也已悄然过去,在全国限购限贷的政策调控背景下,相比 2016 年,今年的土地市场显得更加理性与平稳。

南京打响地王崩盘第一枪 敲响苏州楼市警钟

据调查,在开发商疯狂拿地后,2016年那些备受关注的高价“地王”仅一成项目入市,且盈利有限,更有个别地王更是命运坎坷。例如南京地王“京奥港未来墅”项目因资金链断裂,打响了今年地王崩盘的第一枪,引起业内极大震动!

该项目在2016 4 月,由京港澳集团经过 61 轮竞拍,以 47.6 亿元拿下,楼面价高达 22353 / ㎡,溢价率超 100% ,成为当时区域地王,轰动一时。没想到,在今年 11 月份,居然遭遇崩盘命运!

南京地王崩盘警醒苏州楼市 地王路在何方?

京港澳未来墅项目工地门口

南京地王崩盘不会是个例,这也给苏州许多高地价楼盘敲响了警钟!那么深陷调控风暴中的苏州地王们,如今开发现状如何呢?

苏州地王现状:时隔一年多12宗高价地仅 3 宗入市 地王难产

一般而言,开发商从拿地到销售周期可以控制在6-8个月,高价地可能会稍微缓慢一些,据网易房产苏州站不完全统计, 2016-2017 年,苏州共诞生了 12 宗地王,除吴江在今年 11 28 日的土拍中再次刷新了吴江最高楼面价外,其他五个区的地王均在 2016 年产生,保持至今。

其中,9宗地王还未入市,目前仅入市的三个项目分别为,吴中区的国瑞熙墅、新区科技城板块的景瑞无双、姑苏区的当代苏洲府 MOM Λ,其他地王入市时间似乎遥遥无期。观察他们的入市时间,都长达 11 个月以上,整体开发速度较为缓慢。

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2016-2017年苏州土拍地王表

16年热销场景不再 地王之路不好走

12宗高价地,截止目前仅 3 宗入市,入市的 3 宗卖的如何?据了解,姑苏区的当代蘇洲府 MOM Λ,于201711月首次开盘,新区科技城板块的景瑞无双于 2017 6 月首次开盘,吴中区的国瑞熙墅于 2017 3 29 日首次开盘。

观察三个地王项目打造的产品也均为别墅类的高端改善产品,针对的是高净值人群,只能说在现如今的大环境下,地王之路不好走。

现在入市等于亏本?地王患上拖延综合症

原因何在?

排除建筑进程尚未达到预售标准的部分地块,简单来说,就是需要现房销售的地块,究其原因,无外乎以下几点:

1.面粉价远超房价,降低开发商入市积极性。 在地王成交楼面价与周边竞品项目无异甚至远超周边房价的时候,高端产品入市也很难有较高的溢价空间。例如位于吴中区木渎镇的中铁诺德地块,楼面价高达28965 / ㎡,但目前周边在售楼盘天地源拾锦香都均价仅 17300 / ㎡、正荣华府 21000 / ㎡、上坤狮山四季均价 27800 / ㎡,以及刚刚清盘的中海苏胥湾,均价也只在 17000-18000 / ㎡左右 据了解,中铁诺德地块项目规划为11幢高层。

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2. 地王项目开发需要高成本投入,资金不到位拖延项目入市。 由于融资门槛提升,限购限贷等一系列调控政策的出台使得房企资金回笼速度受到影响,尤其是针对部分区域性的中小房企。

3.楼市调控政策升级,购房者成本增加不利地王入市。 今年以来,楼市调控政策不断升级,外加房贷利率不断上调,更有银行停贷,使得购房者购房成本增加,买房积极性下降。

地王路在何方?

1、 联合开发,分摊风险。 例如由金茂拿下的苏地2016-WG-82号科技城巨无霸地块,楼面价为 17667 / ㎡,且项目要求为全装修成品住宅,另外,还需建造商业和 3 万方的人才房,真实的住宅楼面价其实高达 22000 ,为科技城隐形地王!为了公摊风险,现在由金茂、首开、招商、中粮四家共同开发。

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2、 把控开发节奏 精准判断市场。 主动把控开发节奏也很关键,据业内专家预测,在2018年房地产市场中,上半年市场或冷,下半年市场或反弹,类似市场判断也很关键。

3、 等。以不变应万变, 等政策的调整,等大环境的好转!

地王现在入市难,入市后所带来的的高房价会让购房者买房更难,地王之路何去何从,又将如何玩转高端营销和圈层,值得期待!

蒋莹莹 本文来源:网易房产苏州 责任编辑:蒋莹莹
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